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商铺投资:温州人炒铺六大“秘笈”

股市马经   www.goomj.com     2015-03-12 00:50

 

一、养旺铺如养肥猪
  近年来专注于南京商铺投资的温州人姜友年,40来岁,清清瘦瘦,很有学者气质,被南京炒铺圈内人士公认为“养铺高手”。在许多温州人炒铺一哄而起“捞一把就走人”的躁热中,在短线铺价突上突下的风雨飘摇中,姜友年似乎总能一直稳坐钓鱼台,手头总有七八个铺位不急不躁地慢慢培育着,最后他却取得了比很多短线炒铺者高出数倍的赢利,如今手头的15个商铺总价位在1800万元以上。

  但姜友年却自嘲自己“养铺高手”的名头应改为“养猪高手”:你看我投资商铺的过程真还就像养猪,先精挑细选价格便宜但将来极可能“长膘”的商铺回来,然后慢慢而耐心地养着它,不是谁出价高就租给谁,而是精心给它选合适的“食物”,尽心培育着它升值“长膘”,最后在真正养肥升值后再从容卖掉它,然后又进行下一轮的类似饲养过程。

  “不过,养铺对我来说真是成功的唯一制胜法宝,且其中诀窍甚多。”他说。

  街铺更好养

  “投资者想要取得商铺投资的良好收益,‘养铺’是达到这一目标的重要途径,投资者可以通过‘养铺’取得租金、房价双双上升的叠加收益。” 姜友年说。

  而时下商铺市场上商铺投资有两种基本的类型可以选择,一种是商场分割式的商铺,另一种是独立式的街铺。哪种商铺投资性更好呢?

  姜友年回答:“我喜欢选择街铺。商场分割式商铺虽然收益确定,但是相邻关系复杂,产权经营管理权等权属概念含糊,不好培育;而街铺虽然收益前景不明朗风险大,但权属明晰,可控制性与自主性都很强,受相邻关系影响较小,投资者可以根据商铺价值变化规律进行‘养铺’,以时间换得(升值)空间,从而使得投资收益最大化。”

  至于应选择什么样的街铺进行“养铺”,姜友年认为:投资者应该选择有区域发展规划、升值潜力尚未完全体现出来的商铺来实施“养铺”计划。

  而姜友年自己去年选购的5个小商铺,全在南京市城西的一个新开发居住区内的商业街。

  精心制订“养铺”计划

  姜友年一般把自己的“养铺”计划分为三个阶段:

  在居住区刚建成的两年里,他会选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。因为在这一个时期里,商圈内最有效、最迫切的商业需求是家庭装饰的配套服务,此时提供与居家装饰相关的服务能使商铺变得有价值,并可取得一定的租金收益。

  而在两年以后,家居装饰进入尾声,人口入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际,人们需要的是零售业的服务,而此时大型零售企业尚未进入。这时姜友年会把商铺出租给便利店,因为此时的便利业态最适合社区内服务需求,其提供的服务最有价值,而且租金向上提高,超过建材装潢行业的租金水平,他的商铺的使用价值会得以体现,市场价格会开始向上攀升。

  而当商业街市进入成市阶段以后,主力商业纷纷进入商圈,姜友年会给商铺设定个性化强、代替难度高的业种,如时装店、鞋店、饰品店。这样做除了避免与主力商业正面竞争,减少出租风险之外,更重要的一条是为了提高商铺的产租能力而引进边际利润高、租金承受能力强的业种,在他取得较高的租金收益的同时,还间接地提升了商铺的市场价格,因为此时商铺市场上一般的定位方法就是以租金收益作为参数来研究、分析、制订商铺的市场价格的。

  姜友年自信地说:“最后我这5个商铺的情况肯定如以前我操作过的商铺一样, 租金呈稳定的曲线上升,低开高走、逐渐推升,而升高的租金不但指示着我商铺投资的年租金收入在增加,而且提示着我的商铺售价在上涨。”

  二、商铺投资进入“技术时代”

  从2005年的市场情况来看,全国各大城市越来越多的新商铺投入使用,同时越来越多的投资人关注着商铺投资中的宝藏,显然商铺投资已告别了“能轻易买到原始股的童话时代”,所以我们的投资者需要有基本的投资技巧和赚钱门道。

  介绍商铺投资技术的资料开始大量涌现,但商铺投资最基本三个黄金法则是:1,人气;2,位置;3,供求关系。

  告别“童话时代”

  香港人把投资分为“金、银、铜、铁”四个档次,而把商铺投资列为“金”。在1995-1997年之间,临近香港的广州人得香港人投资真传之先,他们中一些人率先悄悄投资商铺,取得了“驴打滚”式的令人匝舌的极高投资回报率。

  1999年后,温州、永康、金华等地的浙江人,开始续写中国商铺投资的早期童话。他们在江浙、上海等地购买的商铺在短短二三年里,价格翻了好几倍。

  2000年后,商铺投资获得高额利润的普遍现象开始被越来越多的人关注,“买股不如买铺”、“一铺养三代”等投资格言开始出现。

  然而在2003、2004这两年里,全国商铺投资悄然升温,越来越多的投资人开始关注买铺机会,同时全国各大城市新建投入的商铺也越来越多,一些还抱着“逢铺就买、买了就赚”观念的投资人开始遭遇商铺投资风险:

  风险之一,是在全国某些偏僻区域出现了商铺开发过热、投资者非理性跟风被套的现象。比如在山东某个以炒作“黄牛”而闻名的农业小城,加上农业人口全县不足40万人,却大建商贸城80万平方米,结果那些不闻不问、逢铺就买的外地投资者,商铺闲置;

  风险之二,是在全国各大城市中都出现了少量“死铺”。这些“死铺”,有的地势太偏没有人气,有的在某商业区商铺数量太多而被“轮空”,有的是在城市改造过程中被大量人口迁出的二手商铺。

  然而从目前2005年的市场情况来看,虽然商铺投资开始告别“买了就赚的原始股童话时代”,但是仍大有可为,一些有利因素也令投资者怦然心动:

  其一是中国商业每年高速发展,刺激着商铺需求。在中国各大城市,尽管目前多已商铺林立,但近十年来商业销售额每年都以至少8%的幅度递增,而每年商铺总量的增长却低于此速度,揭示着总体而言中国商业的发展仍需要新建更多的商铺;

  其二是土地市场正在规范,限制商铺开发与供应过热。如国务院下达了《规范土地市场通知》,而上海市在此之前已开始实施类似的“127号文件”,限制随意更改土地性质为商业用地,这无疑保护着商铺价格健康平稳地上升。

  “技术时代”的赚钱机会

  中国商铺投资告别“童话时代”而进入“技术时代”之时,我们只有从实战中摸索出真本领,才能以理性和智慧稳赚!

  那么 “技术时代”的赚钱机会在哪里呢?

  首先,虽然各地的商铺投资被一致看好,但商铺是一种地域性、个性化十分强的产品,不同区域商铺的独立特征很明显,所以在同一时期肯定“有的商铺是海水,有的商铺是火焰”,投资价值大相径庭,决不能不作比较地“逢铺就买”。

  其次要关注各地的动态发展,特别是宏观经济、城市发展、规划方面的信息,商铺价值的改变往往隐藏这些变化之中。

  比如上海商铺为什么能在近年升值幅度最大且上升平衡?这显然与其国际大都市的进军步伐和政府部门的合理城市规划这两点变化密不可分。再如近年广州、北京两地商铺价值为什么会较长低迷、最近上扬,这显然与以下三个变化密不可分:当时商业活动受SARS打击较大;其后政府推出了多项扶植政策;最近吸引了大量国际投资客涌进。

  与此同时,交通环境的变化也是影响商铺投资的一个重大因素。比如最近一些城市的交通改善明显,催生了不少新的商业热点和商业旺地,如主题商场、shopping mall(大型购物中心)、地铁商铺、大型小区商铺、专业市场商铺等。特别是最近一些城市的地铁建设热潮,使地铁商铺的行情一浪高过一浪,带给了很多投资者赚钱机会。

  “技术时代”的赚钱要点

  在商铺投资的技术时代里,短期投资的操作要点是“跟行情、跟庄家、押黑马”。

  商铺短期投资,其投机成份更多一些,这就要求投资人要具备良好的市场敏感度和准确判断力才能赚钱,否则很可能反被套住,或割肉放血。其实就商铺的投资特性来说,短期投资风险大、回报低,不适宜“玩短线”。

  而最理想的商铺投资是中长期投资,才能做到充分享受“租金提升,商铺升值”的双重收益,真正实现“一铺养三代”。

  为此我们需要更加讲究投资技巧,而商铺投资最基本的三个黄金法则是:1,人气;2,位置;3,供求关系。

  只有做好以上3个要点的功课,我们才能真正把本钱下在一个黄金铺位上,不久的将来也才能看着它给我们带来滚滚财源!

  三、如何考察店铺价值

  时至今日,“商铺是金”的说法已经深入人心,每个在售的商铺物业都吸引了大量准备开店的投资者。然而,由于缺乏专业指导和对市场的盲从,在商铺投资方面普遍存在很大的失误,给投资人带来较大的潜在风险。

  什么是好的商铺物业

  好的商铺一般具备如下特性:适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上,一些甲级商厦的底层或低层商铺是最佳的商铺,因为甲级写字楼的大量人流代表较高的消费力量;而成熟的商业街也是不错的商铺,有着天然的人流量……事实上,一些含金量高的商铺物业往往被发展商保留作为长期投资,能够进入市场流通的较少。

  应当认识到,能够在市场以出售形式换现的商铺,往往已经属于第二流的品种,投资的时候才应当慎之又慎。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的,所以底铺远远好于在楼上的铺位;同时,要区分人流的种类,休闲人流的价值要远远高于交通人流,前者如商业中心、娱乐中心,后者如地铁通道等;人气也是另外一个重要指标,要看看周边商业是否已经或者预期成势,周边是否有重要的顾客来源等;值得提出的是,狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多;商铺平面结构也很重要,一方面要有较宽的门面接触顾客,另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

  现在,较多出售的是位于商厦内部的分割铺位,记者认为,这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部,会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约,还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样,首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位,形成商厦内部和外部左右逢源之势,并且一旦有空租,总是位置不佳的首当其冲。

  四、地铁商铺投资要诀

  独特的商铺形式

  为什么地铁商铺会受到投资者的关注?原因是商铺的价值建筑在"人气"上,比如上海目前两条地铁加上轨道明珠线的每日流量大概100万人次,而地铁一号线的远景运能是每日流量268万人次,二号线为223万人次,数年后上海每天轨道交通流量将达到700人次!

  如今中国各大城市也正在拟建或扩建地铁系统,其中的赚钱机会吸引了不少商铺投资者关注。比如2003年上海浦东某地铁商铺开盘,曾开出1.8万元/平方米的高价,但数百个铺位一售而空。

  地铁商铺一般分为三大部分:地铁过道商铺、地铁商业街(城)、地面物业。地铁过道商铺是指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺,这种类型的商铺各个地铁站到处可见。地铁商业街(城)是指在地铁车站附近,通过地下通道连接的地下商铺群,如上海地铁1、2号线交汇的人民广场站的迪美商场、美食广场等,1号线的徐家汇站的徐家汇地铁商场等。地面物业是指建造在地铁车站地面以上的商铺,如上海1号线莘庄站的华联吉买盛超市等。

  需要说明的是,这三类商铺中真正属于地铁公司的商铺只局限在地铁售票站附近的地铁过道商铺。人们通常把地铁过道商铺与地铁商业街(城)称为地铁商铺,而没有把地面物业包括其中。

  投资致胜要诀

  第一,各地铁站点由于地段不同,客流量存在明显的差异。因而,投资时应瞄准目标顾客,寻求合适站点进行商铺投资。

  第二,即使同处一个站点,站厅、过道的租金也不同,地铁过道商铺相对比较便宜。

  第三,投资地铁商铺能否取得理想的回报,首先要注重大环境,即选址应挑选市口、地段好和人流量集中的地方,这是使铺面价格能够上升的首要保证。其次也要注重选择好小环境,即在一个商场内,挑选一个道路通畅,相对能留住人流的好铺位也至关重要。

  最后,投资者还需要注意地下商铺与地铁商铺的区别,一般认为,在地铁车站旁,与地铁车站相连的地下商铺才可以称为地铁商铺,而另一些与地铁有一定距离并且没有与地铁相连通道的地下商场并不是地铁商铺,比如上海浦东世纪公园附近的亚太盛汇虽然有地铁概念在里面,但它并不是真正意义上的地铁商铺。

  五、慧眼识专业街商铺

  什么是专业街商铺

  专业街商铺是指同类及相关经济活动高度聚集,并能形成一定区域影响力的城市商铺。

  而常见专业街按其经营内容共分五大类:

  服饰类专业街,如女人街等;

  建材装饰类专业街,如各地的建材一条街、装潢材料一条街、家具一条街等;

  餐饮类专业街,如各地的小吃一条街、美食街、海鲜一条街、水产市场街等;

  机电用品类专业街,如机电设备一条街、汽配一条街、建筑五金一条街、通讯产品一条街等;

  休闲旅游类专业街,如各地的休闲一条街、旅游一条街、文化一条街、古玩一条街等;

  文化用品类专业街,如各地的文具文化用品一条街、小商品市场一条街等;

  其他类专业街,如婚纱一条街、国际汽车城、殡葬用品服务一条街等。

  “慧眼识街”是投资成功的前提

  每个专业街的发展前景都受政府规划的很大影响,如某市的建材一条街,其前期发展由于有政府优惠的税收政策,一度发展得如火如荼,但是随着优惠政策的到期和政府道路规划的改变,逐渐冷淡下来。

  专业街在城市规划成形过程中虽有较大的政策风险,但同时具备巨大的投资增值价值。比如上海新七浦服饰市场在2001年刚开业时底层的平均售价是6万元/平方米,但至2004年却涨到了17万元/平方米。

  一般来说,专业街商铺在大批商家入驻之前价格都比较低,如今后整条专业街发展态势良好,投资者一本万利;但是如三年内都难聚人气,则投资者损失惨重。

  所以投资专业街商铺,需要有“慧眼识街”的本领,对专业街的特点和趋势要有一个全面的把握。

  慎选换手率较高的专业街商铺

  专业街红火的经营状况,使其中的经营者受益匪浅,必然也会引起其他竞争者争先恐后地前来分得一杯羹,专业街商铺就不可避免地出现了供不应求的局面,这也是商铺租金、售价飞涨的直接原因。

  在这种情况下,老经营者的退出无疑是新经营者入驻专业街的大好机会,但是如果出现短时期内老经营者大量退出,也就是商铺换手率较高的现象,就应该引起商铺投资者的重视了。

  如果在专业街中出现一半左右商家退出,就说明在这里的租金涨幅使很多老商家难以承受,老的经营者都承受不了的高租金,新的承租者也将面临着很严峻的挑战; 到最后一旦出现无人接盘的局面,商铺价格必然下跌,下跌的趋势容易引起投资者观望的心理,(股市马经 http://www.goomj.com收集整理)专业街商铺的持续空置会给投资者带来难以弥补的损失。而且大量商家的转移,会影响整条专业街的特色,也不利于专业街的长远发展。

  所以,投资者一定要选择稳定性较好的专业街商铺,才可能选对“黑马”。

  六、别墅配套商铺成投资新贵

  近两年别墅作为房地产市场中的高端产品,备受政府、房地产投资者的关注。

  别墅市场的异常活跃必然要求更多的商用房产与之配套。最近,已有很多商铺投资者开始咨询与别墅配套商铺相关的信息。

  如果我们仔细研究某区域别墅的分布及价位,就能从中发现该区别墅商铺的投资价值。

  由于别墅是住宅房地产市场的高端产品,其别墅的使用者、拥有者一般都拥有较高的社会地位和较佳的经济实力,其生活品质也较高。这些都要求周边有更加完备的生活配套设施。

  但是由于别墅具有私密性,别墅区中的商业经营场所很少。从调查中可以看到,与别墅配套的购物场所、休闲娱乐场所、就医场所、子女教育场所离别墅所在地都有一定距离。消费者通常需要驱车10-30分钟至休闲、购物场所。

  看来我们可以选择在地图上标志出几个别墅的位置,并且将别墅用弧线连接起来,购置成简单的圆形,选出圆心,通常这是几个别墅的消费中心,相信此处的商用房产拥有较高的商业价值和较大的升值空间。
(股市马经 http://www.goomj.com收集整理)

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