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商铺投资:商铺价值评估 “面面观”

股市马经   www.goomj.com     2015-03-12 00:50

 

任何商品和服务都是有价值的,关键是如何进行评估。如果价格高于价值,那么,人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言,就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺,也是同样的道理:一般而言,投资人在购买商铺时,投入的资金大、风险高,比如,就目前北京投资商铺来讲,在三环以里的商铺,只要是在好一些的地段,价格都在20000元/㎡以上;在CBD、朝外商圈、中关村等商业旺地,价格基本上在30000元/㎡左右;鼎好电子商城甚至达到7万元/㎡以上,(媒体报道的14万元/㎡指其按套内面积计算)。面对如此昂贵的投资,如何实现投资的价格接近价值甚至大于价值?我们认为首先要做的就是对商铺进行价值评估。如何评估?我们根据多年商铺开发的经验和代理商铺营销的实践,建议投资人从以下几个方面进行考虑:

  1、是否处于核心商圈

  商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在北京,已经成熟的商圈如王府井、西单等,吸引的是来自全国各地的人流;而公主坟、木樨园吸引的是全北京的消费者。一般而言,在传统商业中心推出的新商铺非常少,投资的机会也非常小。在投资时,应多关注新商圈,因为新商圈的产生与商铺的释放成正比,投资机会比较多,只要我们能及时发现并把握住这样的机会,投资回报将会非常可观。例如,正在建设中的中关村西区,总体规划150万平方米,其中商业10多万平方米,而且正在建设北京第一个SHOPPING——MORE,在未来的几年势必形成新的核心商圈,所以,中关村西区新推出的商铺就具备很好的投资价值。

  2、商圈的变动因素

  在商圈变动过程中投资商铺,就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺,其成长空间非常小,因为开发商的开发成本很高,所以销售价格也非常高,而且销售价格是根据目前租金确定的,因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈,也许前2-3年投资回报不理想,但是,随着商圈的快速发展,商铺的成长性将非常好,因此,这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。比如,当年以18000元/㎡购买了数码大厦底商的投资人,就是因为抓住了商圈的成长性,所以投资回报丰厚,如今赚的是钵满盆溢。同样的道理,由于当前中关村西区商圈正在形成过程当中,因此,地处中关村西区的银科大厦和周边的商铺目前就具备这样的发展潜力和投资价值。反之,如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,那么,就如同在股市顶峰时购买股票一样,前景堪忧。

  3、主力店效应

  “有主力店的地方,就有无穷的商业机会”,相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值,最典型的案例莫过于华堂商场了。以前华堂商场所处区域的商业是非常落后的,正是因为华堂的到来,带旺了周边的商业,商铺的价值突现。如今,华堂前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来,个个生意兴隆。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态,它本身不具备“聚客”能力,所以也不具备商铺升值的潜力,只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值,使商铺作旺并不断升值。据新闻报道,华堂商场将在大兴的“心都”社区开北京第一个郊区店,相信其必将带动周边商铺的升值。

  4、有广场就有冲天人气

  什么是广场?广场就是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。大如天安门广场、西单文化广场,每天有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺的投资价值,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小,只要有广场就会带来人流。上周,中关村西区相邻的银科大厦、西屋国际公寓和长远天地三个项目同时推出商铺,长远天地在北三环树一块巨型广告牌,并不惜在北京青年报推出半版的商铺广告进行宣传造势。但是,如果不考虑其他因素,就从广场因素评估,银科大厦商铺的价值就远远大于另外两个项目,其主要因素是其紧邻规划中的海淀区文化广场。

  5、品牌店效应

  目前在商铺租赁和购买市场,品牌客户比较多。西式餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王;咖啡如星巴克、上岛;服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候,看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因:一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法,所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的,许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二,知名的品牌客户它本身就具备聚客能力,会影响商圈的形成。所以,在同一个区域选择商铺的时候,这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。我们以同在苏州街的左岸公社和银科大厦比较,银科大厦目前已有百胜餐饮集团的肯德基、必胜客入驻,他们将在北京开第一家二位一体店;而左岸公社虽然今年初以商铺拍卖爆炒,但是目前进驻的客户主要是二流的品牌。因此,银科大厦的商铺应该具有更高的投资价值。

  6、立地条件

  商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”,立地差之毫厘,会导致业绩失之千里。

  一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。

  道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。像王府井大街是全国著名的商业干道;朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说,商业干道是最好的道路类别,其次就是靠近商业区的交通干道。如银科大厦,既连接了城市交通主干道四环路,而且两面与兼具商业干道和交通干道的苏州街和海淀南路相邻,因此,商业价值非常巨大。

  人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外,还要考虑道路是否有障碍物,比如交通栏隔。我们同样以苏州街的左岸公社和银科大厦比较。对银科大厦而言,可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流,而且没有任何障碍;对左岸公社来说,西面的人流主要在四环上,附路的人流和车流非常少,从南面三环来的人流和车流又受交通栏隔限制。而交通栏隔对商铺价值影响多大,我们只要留意国展家乐福就知道了,以前家乐福门前没有隔栏时,从两个方向来的人流都比较容易去购物,而增加隔栏后对西面来的顾客非常不方便,交通栏隔对家乐福的影响怎么样,我们暂不理论,但是对面的许多专卖店和饭馆生意就因此受到了很大的影响,即使增加了过街天桥,这种影响也难以被消除。因此,仅从这方面考虑,就很容易看出左岸公社和银科大厦的商铺投资价值孰优孰劣。

  7、商铺的通用性

  一些投资人因为没有丰富的经验,在买商铺时只考虑价格,认为只要价格合适就行了,由此增加了自己的投资风险。我们知道,商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁,不同的租户对商铺有不同的要求,比如,开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施,而有些铺并没有这些,等有人想租赁并提出这些问题的时候,投资人才恍然大悟,但已经晚了,(股市马经 http://www.goomj.com收集整理)因为像排烟这样的问题到正式交楼后,谁也解决不了。其实,不仅是投资人不明白,有些发展商也不一定清楚,如长远天地今年初因为“东拍建外SOHO,西拍左岸公社”,也跟风进行拍卖,其中一个非常好的商铺拍卖时流产,就是这方面的因素。因此,投资人在买铺的时候,一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚,那怕以后不经营餐饮,也要做到有备无患。

  8、周边租金水平

  如果说以上评估条件定性的内容多,那么周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润,再低的回报总应该比银行利息要高,这是一个原则性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是,住宅随着品质的下降以及新项目的推出,当前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走,而商铺是越做越旺,租金只会往上走,但是出现商圈变动则另当别论。

  在具体评估商铺时考虑的问题非常多,我们不能简单盲从于发展商销售人员用计数器捣腾出的投资回报,而是要必须充分考虑到各种交易费用以及以后租赁产生的税费等等各方面因素。
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