收藏本站
设为首页
联系我们

当前位置: 首页 >> 个人理财 >> 正文
 

商铺投资:如何避开“短命”商铺?

股市马经   www.goomj.com     2015-03-12 00:50

 

 投资商铺,关键是要看地段、规划、经营团队能力等,这些都与商铺的升值、租金水平的提高有着直接的关系。但是不可否认的是,我们也不能忽视一些其他影响因素,如规划的反作用等,以增大投资成功的几率。

  一铺养三代,只有“长命”商铺才能做得到。真的有短命商铺,其实这并非杞人忧天。商铺的命运受到诸多因素的影响,如规划变更、政策变化、商业气氛消失等,都会让商铺或多或少地失去应有的属性而失去投资价值,甚至“夭折”。

  也许会有人反问,作为个人投资者,信息来源较少,不可能提前预知商铺在若干年以后的命运。话虽有理,但我们依然还是可以通过一些现象,来进行综合判断。当然,在此需要说明的是,所谓“短命”商铺,并非是指商铺建筑物消失,而是指商铺失去其应有的功能,从而使得投资受损。

  商铺寿命有长短

  这是一个由地铁商铺退出引出的话题。现在,当记者从上海轨道交通一号线莲花路站乘坐地铁时,再也看不到分布在人行通道两侧的小商铺了。因为就在三个月以前,这里刚刚完成整治,小商铺一律退出,让路于行人。而此前,这条人行通道还是一块“风水宝地”呢,地铁带来的大量人流,吸引众多经营休闲食品、书刊杂志以及小礼品的商贩来此经营,整天热闹异常。

  其实,轨道商铺的退出从去年年中就已开始。其实,上海轨道交通运营管理部门宣布,为保证上海世博会期间轨道交通顺畅,沪上所有轨交站点商铺将在世博会前完成整治,其中2号线南京西路、南京东路、陆家嘴(600663,股吧)站的商铺在消息宣布之前就已经开始拆除。

  上海部分轨道商铺无意中成了“短命”铺,这不管是对投资者还是经营者来说,都不是一件好事。一位姓刘的女士在地铁2号线龙阳路站从一个“二房东”手上转租了一间商铺,并付给对方3万元的转让费,而在宣布对轨道商铺进行整治以后,这位女士面临无法经营的尴尬境地。

  这种地铁商铺就是典型的“短命”商铺。专家分析认为,由于人流量的增大,尤其是世博会期间地铁人流量暴增,原本占道经营的站内商铺只能选择退出。

  短寿商铺风险大

  不管是投资也好,还是经营也好,如果碰到短命商铺,会致使投资失败。俗话说,一铺养三代。确实如此,一间好铺的确可以带来丰厚的投资回报。但其前提是商铺能够一直“存活”下去。如果因为市政动迁、规划调整等原因,导致商铺被拆除,因此不管此前市场氛围再浓厚,也无法实现这样的目的。

  此外,目前市场上并不少见的无产权商铺,也可以归为短寿商铺。此类商铺虽然大都建在商圈内,周边商业配套相当成熟,但是业主并不真正拥有产权,等到“生铺”养成“熟铺”之后,业主们面临的可能是鸡飞蛋打的局面。因为一旦合同到期,开发商可能会将使用权收回。

  如前文中提到的刘女士,她曾想要回3万元的转让费,但“二房东”总会找出各种各样的理由来拒绝。而她能够得到的,最多只是按照合同规定,给予一个月的租金补偿。“要是商铺一直可以经营下去,也就不会发生这些问题了。”她如是说。

  此外,还有一个不能忽略的问题是,投资商业地产成本很高。一般情况下,只能申请到5成贷款,而且贷款利率方面也没有优惠,还款时间多为10年,部分只有5年,因此对于投资者来说,如果一旦失败,将面临巨大损失。

  四种商铺不要碰

  投资商铺要看眼光。一般说来,投资商铺时主要考察地段、未来发展潜力等诸多因素,商铺能否升值、商铺租金能否一直保持上涨态势,与之有着直接关系。但专家表示,除此之外,投资者还要学会为商铺“看相”,如果不具备“长寿相”,尽量不要碰。

  出身不正少碰为妙

  其中最为典型的案例是襄阳路市场。

  据了解,此前上海襄阳路商铺的租金一路走高,在2000年初,一套10平方米左右的铺面年租金约4万元,而到了2005年,则涨至30万元左右,如果是几经转手租得,年租金可能高达50万元。而这里的生意也曾经是出奇的好,不论酷暑严寒,各种族、不同肤色的人川流不息。由此可见,这样的商铺其实已完全能够做到“一铺养三代”了。但实际上,襄阳路市场还是被撤销,在原址上建造了一座大型建筑,包括酒店、写字楼等,而此前整天人流如织的繁忙景象在这里已不复存在。

  襄阳路市场之所以被撤消,当然土地所有者收回土地用于项目开发是主因,但不可否认的是,随着各国对知识产权保护力度的加大,襄阳路市场撤销只是迟早的事。对此专家表示,对于这种靠“捞偏门”而名气迅速蹿升的商铺,投资者应该持谨慎态度。

  规划也有两面性

  在商铺投资中有个说法,即规划是金。政府的规划方向,很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大,有经验的投资者也清楚,“政府指向哪,财富就到哪”,紧跟政府规划,可在很大程度上稳稳掌握财富命运。

  但凡事总有两面,政府规划能够让投资者赚得钵满盆盈,但有时候也会起反作用。诸如市政府在2004年推行“非改机”工程,其原意在于拓宽马路,使得原来的步行街变成可供车辆快速通过的宽敞马路,但两旁的商铺命运就此改变,虽然人流量要比以前大了许多,但是能够转化成实际消费力的人数却会随着车速的提升而大量减少。最为极端的例子是位于闵行区虹梅路被拓宽为中环线之后,马路上车水马龙,切断了马路两旁的联系,而虹梅路附近的一些商铺的命运就可想而知了。

  在投资商铺过程中,除了要掌握规划带来的利好消息之外,还有关注规划对商铺的影响,如市场整体搬迁、马路拓宽等等,都会形成不利因素。当然,对于投资者来说,要提前了解到这些信息的确有不小的难度。但其实有不少规划在实施之前的两三年前就会披露出来,因此投资者了解到这些信息之后,及时补救也为时不晚。

  商业氛围消褪需当心

  随着大型市场的整体搬迁,商业氛围可能骤降至冰点,原址附近的商铺由此不可避免会受到影响。

  最为典型的是原上海精文花市的整体搬迁,导致周边商铺租赁行情陡然走低。精文花市建立于1997年,占地面积1.5万平方米,营业店铺近300个,年销售鲜花约35亿枝,曾是华东地区最大的鲜花批发市场。精文花市的兴旺,也顺带火了周边小商铺的生意,但从2005年10月开支,这里发生了巨变,由于其所在的文化广场原址处要建世界上最大的下沉式音乐剧院,上海精文花市关闭,市场内的花铺全部搬迁,周边小商铺租金再无起色。目前永嘉路上的商铺租金约8元/平方米?天,与4年多以前相比并未高出多少,可见如果在市场搬迁前后买入周边商铺进行投资,显然不划算。

  成熟的大型市场对商铺的升值极为有利,但如果商务条件小时之后如市场整体搬迁,周边商铺也会随之而衰落。尤其是需要提醒的是,对于新建商业项目而言,投资者一定要关心是否有知名的商业商家进驻,因为这对聚集人气有着极大的好处,一旦“养铺”不顺,虽然不至于变成“死铺”,但至少在很长一段时间内会毫无起色。

  使用权商铺要留意

  记者在采访中了解到,目前有少数商业项目出售的是使用权,这使得商铺并不具有真正的产权,这其实“死铺”相差无几。

  有业内人士告诉记者,目前全国各地出现了使用权商铺。也就是说,投资者一次性买断一定年数的使用权。在这过程中,投资者可以自用,也可以转租,但合同期满之后,开发商将会收回使用权。而在这过程中商铺升值带来的收益与基本投资者无关。

  专家表示,一旦租赁合同到期,而与开发商就租金问题无法达成一致,那么投资者再次拥有商铺使用权的可能性则就极小了,再者,投资商铺除了租金收益之外,商铺本身升值带来的收益也是不可忽视的一个重要组成部分,而投资使用权却无法享受到这些。另外,如果经营团队管理不善,导致商铺租金水平一直在低位徘徊,投资者可能会蚀本。
(股市马经 http://www.goomj.com收集整理)

返回:  首页 >> 个人理财