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商铺投资:商铺投资指南:如何选择一个黄金地段是关键

股市马经   www.goomj.com     2015-03-12 00:50

 

 选择商铺,不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市,知道你所要投资区域的消费群体和主要业态,只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。
  
  “位置、位置、还是位置”,这是业内人士提出的选择商铺的首要标准,进一步可解读成“所选城市在全国的地位、所选区域在城市中的位置、单个项目在区域中的位置”。而只有零售业蓬勃的城市,商铺才值得投资。
  
  与商场里的商铺相比,临街商铺无疑更具优势,它意味着拥有更多客流。反之,商城里的商铺则更多地依赖发展商的规划和管理能力,设计和管理上的失误都会直接影响商铺的投资价值。
  
  很多消费者存在一个误区,认为越靠近城中心位置越好,事实却并非如此。有些临着城市的快速路让人群不便在此停留,商街门前也没有足够的行人步行空间,客流的缺乏会使处在这种地段的商铺产生高空置率。地理上的好位置不是绝对的,还要考虑其能否留住客群,毕竟,“消费群体的存在才决定了商铺价值。”
  
  为什么LV等世界顶级品牌的旗舰店选择开在国贸而不是王府井大街?答案很简单:王府井的主流消费是旅游消费,消费群体是全国各地来京旅游的人们,整体消费力偏低,而国贸是全北京跨国企业集中度最高的地区,它的消费群体主要由CBD白领精英组成,高档次的品牌商业自然成为主流。
  
  虽然好的地段是商业成功的绝对前提,但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体,也是选择商铺的大忌。
  
  计算商铺投资回报率有技巧
  
  评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率,而它的算法并不深奥。业内人士介绍,能否实现发展商预期的投资回报率,只需要把几个环节串连起来进行计算。
  
  先选好地段,在理解了这个区域的主流消费群体之后,判断区域的主要业态,再回过头来看一个商铺的价格,按12年收回成本来计算租金,看看这样的租金水平对应的业态能否承受,如果租金价格不能为区域的主流业态所接受,那么很可能造成铺位空置,投资回报自然无从谈起。“帮商铺的承租人算算账,租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱,推算他能承受的租金,看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。”只要是街铺就有升值的空间,但选择的依据是,承租人的账能不能算得过来,这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。
  
  街铺是明智的选择
  
  有关统计数据显示,一般经营稳定的商场商铺收益率在6%至9%之间就比较乐观,但街铺的收益会在15%至17%左右的收益。
  
  街铺收益已经成为各地地产投资财富的重要来源,特别是街铺,它成了投资的香饽饽。在街铺稀缺的情况下,商场成为挑动深圳资本的起搏器,商铺投资成为深圳商业经济的催化剂。(股市马经 http://www.goomj.com收集整理)从最早的产权式商铺到主题式商铺、再到Mall商城、物流中心,商场虽然规模越做越大、数量越来越多、门槛越降越低,但是商铺的风险却越来越大,商铺与街铺的价值差距迅速再次拉大,正如当年的东门老街的“门面”、华强北的“底铺”一样。
  
  专业市场是明智的选择
  
  专业市场在对区域业态的深入研究基础上,对零散商业的深度整合,具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。
  
  与零散市场相比,专业市场的投资优势是显而易见的,无论在投资收益,还是投资风险、经营特点、市场影响、区位依赖、商铺之间的差异、品牌塑造、消费习惯等均具有明显“比较优势”。
  
  在现实市场中,零散市场的“铺差”(不同铺位之间的价值差异)是极其明显的,即便是一路之隔或紧邻的两个商铺,价格天渊之别是常见的事情,比如东门某铺位曾创下28万元/平方米的天价,而其相邻的商铺却大打折扣。专业市场的“铺差”就大大弱化,它更强调平均利润和长期收益。
  
  更重要的是,专业市场强调的是“共势”,投资收益共同形成并且相当稳定,共同分摊投资风险;经营相对稳定,业态固定并且具备规模优势;受市场影响程度相当低,区位影响程度相对较弱,专业市场品牌塑造容易,有助于维系忠诚客户、重复消费和口碑传颂。
(股市马经 http://www.goomj.com收集整理)

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