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商铺投资:商铺投资要考虑四大要素

股市马经   www.goomj.com     2015-03-12 00:50

 

 商铺投资要考虑四大要素

  随着楼市调控力度的加大,一些手中有余钱的人们将目光投向了商铺。一般投资者在选择投资商铺时,往往是根据自己的喜好、楼盘知名度和人气来判断,大多是凭感觉而且有一定的盲目性,这样虽然也可以买到好商铺,但总是缺乏科学的根据,投资的成功率不高。其实,投资商铺考虑的要素是很多的。

  商铺种类要弄清

  长春房屋置换股份有限公司(简称长房置换)经纪人张先生指出,投资新手应该根据自身经济实力选择适宜的项目类别,整体考察项目投资价值后再出手。目前的商铺市场,种类复杂,项目繁多,一般分为综合体商铺、底商和专业市场等类别。

  目前,个体投资者选择的商铺类型多为综合体商铺和底商两类。专业市场类商铺多为大业主持有,关注热度略低。张先生指出,投资有风险,进入须谨慎。投资人应根据不同的需求制订投资计划,切不可盲目投资。目前市场优质商铺仍聚集在成熟商圈中,这些商圈的商铺价格高,回报也较高,适宜长期投资。

  业内人士冯先生说,综合体商铺一般具有相当规模。开发商大多会在引进一些知名品牌的主力店铺后,出售少部分产权,一般为一层黄金铺位。综合体商铺与主力品牌店铺为邻,通常具有价格贵、租金高、收益稳定等特点,一定程度上必须依赖整个综合体商铺的经营状况,须特别注意其整体经营情况。底商作为住宅或写字楼项目的配套商业,面积相对较小、价格较高,商业培育期较长,但周围商业氛围形成后,度过养商期的优质底商,也会一铺难求,仍具有很高的价值。投资者还需注意底商的功能限制,有部分业态会禁止经营。所以,前期需要对经营业态和客群定位进行考察分析,否则难以获得预期回报。

  某银行金融高管付先生认为,以目前成熟商铺来看,回报一般在8%-10%之间,不成熟商铺一般回报在3%-5%之间。对于成熟商铺,每月租金交了银行月供后还有2%以上的盈利,且空置期较短,而不成熟商铺每月租金不够交银行月供,且空置期较长,会有风险。

  投资目的要明确

  长房置换经纪人张先生将商铺投资人士分为3类:一是短期投资转让赚取差价。投资者一般通过一次性付款或按揭贷款的形式购入,在商铺成熟的情况下出售,获取差价收益。二是通过出租的形式获得长期收益,作为资金保值升值的手段。商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。三是购买商铺后自营。

  李女士去年7月份花了200多万元在某新开发的楼盘买了两间商铺。她计算了一下,如果按现在的价格转手,大概每间能赚5万元,她还在犹豫,不知道是卖掉还是再等一等,如果卖了她又怕以后还要涨,如果不卖,以后跌了怎么办?林先生准备拿100万元买个商铺进行投资,以后好坐收租金。但他不知道是一次性付款好还是按揭划算,对于购买后如何处理,心中也没有数。

  资深投资人士费先生说,李女士和林先生都是盲目投资者,很容易出现问题。如果投资者买商铺的目的是等升值后转手以从中获取利益,转手时机则要以楼盘的销售情况来定。如果楼盘销售情况很好,可以等到楼盘的销售接近尾声时或交房之前再转手。如果销售情况不好,转手的最佳时机就是楼盘封顶时。如果购买商铺进行出租,商铺的使用率对租金水平有很大影响,使用率提高一倍,就等于降低一半租金。

  同时,还要考虑商铺承租人经营失败会出现拖欠房租、出现空置期等问题。挑选一个信用良好、有实力、经验丰富的租户对投资者来说也很重要。购买商铺后进行自营,要对商铺周边氛围进行全面考察后看是否适合自己经营。

  购买时机很重要

  投资人士黄女士说,购买商铺,出手时机非常关键,买入价格关系到投资成本,卖出价格关系到投资收益。

  黄女士手中有3套商铺。黄女士认为,商铺买入价格越低,成本就越低,越容易赚钱。投资商铺还是越早越好,但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上,将投资风险控制在自己掌握的范围之内。随着开发商工程进度的逐渐推进,商铺的前景逐渐明朗之后,开发商大多会开始提价,特别是位于成熟商圈中的项目,其涨价空间将会很大。如果等到这个时候再买,投资者的成本将会提高不少。

  此外,当开发商遇到资金链紧张、对项目前景预期不明朗等情况的时候通常会选择降价出货。所以,选择这种时候购买也不失为一个良机。

  3年前,黄女士投资了一个商铺。现在该商铺已出租给某服装品牌连锁店,月租是5000元,每半年收一次租金。该商铺50余平方米,全产权,独立铺面。她回忆当时的情景说,(股市马经 http://www.goomj.com收集整理)当时看到了商铺销售广告,马上就购买了,商铺单价为7000元/平方米,现在商铺单价涨到了1万元/平方米,每年可稳定收租5万多元。

  地段价值要看好

  投资人士廖女士对地段决定价值深信不疑。廖女士说,地段的好坏肯定会影响商铺的投资价值。但是,并不是好地段一定赚钱,同在一个位置,有些商铺日进斗金,有些商铺让人度日如年,相反一些看似偏远的商铺却令投资者很有收获。

  廖女士说,去年8月,购买了一套百平方米的临街商铺,接下来的一段时间,商铺的价格确实一路看涨,但是让廖女士未曾想到的是,商铺地段虽然是公认的涌金地,但出租后,租户先后换了3家,大家都说不赚钱。

  廖女士分析后发现,卖商铺的广告,只宣传商铺地段卖点。地段固然重要,交通组织和停车是否便捷也要考察。如主干道比邻的街道看似黄金位置,实则是商家选址的鸡肋。很多商铺的位置绝佳,但车位紧缺,就会隔绝掉很多消费者。
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