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商铺投资:商铺投资如何保值增值

股市马经   www.goomj.com     2015-03-12 00:50

 

在限购限贷等政策下,商铺投资变得火热起来,但是究竟应该如何投资困扰着一些投资者。对于读者的疑问,我们针对不同经济能力的投资者情况,邀请业内人士为其量身定制有关商铺的投资方案。与此同时,记者还采访了三位业内人士,交流、探讨不同类型商铺的投资策略,以及可以选择的投资方向,希望业界人士的建议,能够为您的商铺投资提供有益参考。

投资小商铺保值增值

投资人:郑先生 投资计划:30万~50万元

郑先生大学毕业后,先是在一家公司做业务员,五六年后积累了一定的经验和人脉,就自己出来开了家小型广告公司,手下五六个人,接手一些灯箱广告、电梯广告的制作。原先郑先生并没有理财计划,直到今年送2岁儿子上幼儿园,才发现应该多给孩子留些教育基金。于是他决定拿出30多万元存款投资一间小商铺,希望能起到保值增值的效果。

投资建议:对于像郑先生这样的中小投资者,即手中有30万元左右流动资金的投资者,有5年商铺置业顾问经验的泉州易嘉房产王海森先生建议可购买百货铺位。王先生分析,这类商铺的特点是,稳定系数高,适合长线投资,有一定的保值和增值空间。

此外,投资者购买这种类型的商铺,基本上都是用于出租,而百货铺位多由百货公司统一管理、统一招商。也因为这样,如果选择准确,基本上不存在空置率。一般情况下,这类商铺每月可收租金1300元~1500元,回报率为每年5%左右。

以存款买商铺养老

投资人:章先生夫妇 投资计划:100万元

章先生今年63岁,和爱人早些年做小商品批发生意赚了些钱,略有积蓄。后来两个儿子都结婚了,并且先后到国外发展,老两口的时间就变得多了起来。最近,章先生夫妇琢磨着,孩子们平时常寄钱回来尽孝心,而两个人平时生活俭朴,开销并不大,不如把这些钱凑在一起,再加上几十万元存款投资一间商铺,以备老有所养,不给孩子增加经济负担。

投资建议:章先生夫妇意在长线投资,以备老有所养,那么建议购买一些社区商铺,或待开发板块的郊区商铺。这种类型的商铺,因为地处不成熟的市场,故投资金额不大,但随着居民的入住、人流量的增加,未来升值空间比较大。

王先生举例称,比如坪山路附近一处商铺,面积61㎡出售120万左右,租金每个月大约3500元,回报率每年约4%到6%。另外西湖板块的商铺,尚属待开发、还未形成成熟市场的状况,也可以作为考虑对象。而洛江片区、桥南片区等商铺,也有着投资相对较小、升值空间较大的特点。

当然,投资这类商铺,更应该关注商铺所处地段的商圈氛围、人流量情况,以及未来可能的发展形势。倘若是租用这类商铺,也要注意选择经营项目,若经营项目和产品不符合周边商圈基调,或不符合周边居民需求,就容易影响回报率。

抗风险投资不动产

投资人:许先生 投资计划:200万元

许先生的创业经历比较丰富,老家在泉港的他,年轻时做过船员跑国际运输。后来因身体原因不再出海,便用积蓄投资开了一家海鲜店,此后又开过酒行、咖啡馆,还入股一家物流企业。折腾二三十年,现在许先生在泉州市区购置两套房,和家人长期生活在这里。许先生认为,目前全家生活稳定、衣食无忧,投资其他项目的风险比较大,而购置不动产应该是较好的选择。

投资建议:许先生经济实力相对比较强,选择也就多了一些。可以把投资金额分为几份,投资多间社区商铺或郊区商铺,也可以投资资金量需求较大的,市区繁华地段的沿街商铺或侧街商铺。但后者数量较少,不少商铺存在“可遇不可求”的情况。

繁华地段的商铺,特点比较显着,如门店位置好、显眼,适合多种行业经营、商圈较成熟、需求量大、空置期少、租金价值较大等。当然,这类商铺又以拐角商铺、面积比例协调较合理的商铺为好。据了解,投资这类商铺的投资人,70%将商铺用于出租给他人。至于回报,因总价值高、投资大等原因,回报率也会相对较高。一般而言,这类商铺的回报率大约在每年5%~8%之间,较好的甚至可达到每年9%~10%。

成熟商圈回报更稳定

九州风云商业地产策划有限公司总经理 陈茂林

随着国家对房地产住宅产品不断进行调控,很多投资住宅产品的投资者转战商业店面,由于商业店面不受国家政策影响,因此也会越来越热。那么投资店面,应该怎样选择购买才会比较好呢?

其实繁华热闹的成熟商圈,是较好的选择,可以准确地测算出它的投资回报率,成熟商圈店面需求稳定,具有不易跌价的保值、增值特性,可降低投资风险,投资回报率也较稳定;当然相对的房价也高不可攀,需有相当的财力为后盾;如果选择成熟商圈,可直接观察区域人潮流动动线,优先选择人气旺、商业气息浓厚的阳面店面购买。

除此之外,也可考虑挑选新兴商圈或是发展中的潜在商圈。可将投资眼光看得更远,锁定二三级商圈,甚至是到开发中的新市镇查找优质店面,在房价相对低廉的前提下,买一个店面增值空间的远景,更加有利可图!潜在商圈应该观察区域都市规划,锁定未来商业聚集区块,搜集区域内各条道路的详细规划,纳入周边社区人口生活需求考量,优先选择未来人潮应会较多的区位店面;值得一提的是发展中的商圈,因为商圈气息尚未成形,日后商圈发展模式与店面需求不易掌握,难以评估日后租金行情涨跌变化,所要承担的风险也会较大,需审慎评估投资风险。但常规而言,随着新市镇开发渐趋完善、人口逐渐移入,租金行情都能有相当的成长空间。另外,专业市场内的商铺,如果开发商和运营管理公司有准确的项目定位和专业的经营管理,那它的投资回报率也相当高,犹如买高科技股,几年内可能翻几倍。还有,选择商业店面,要预防开发商定价过高,提前透支了未来几年的升值空间。

新区商圈投资潜力大

泉州东海开发有限公司企划部经理 张族浩

作为房地产的重要组成部分,商铺和住宅相比,总量虽然不大,但由于其成长迅速、潜力看好、回报率高,所以受到投资者的眷顾。商铺投资是一个经久的过程,它不会因房龄增长而下降其投资价值。相反,好的商铺因其稀有性或特定供给条件,会随着商圈的成长不断升值,价值提升的同时,租金增长是必定的。如果说住宅的价值还可以或许相对准确地权衡,那么商铺的价值却是无价的。

商铺的形式多种多样,在各类商业区、各类住宅区、各类专业市场,以及大型购物中心等商业房地产外面,随处可见商铺,商业设施就是由大大小小的商铺组成。虽然都是商铺,但不同地段、不同类型的商铺,其商业情况、运营特点、投资特点都不相同。比如,泉州中心城区的成熟商圈,店面需求稳定,具有不易跌价的保值、增值特性,可降低投资风险,投资回报率也较稳定;然而相对的房价和租金高不可攀,需有相当的财力为后盾,进入门槛较高。

鉴于成熟商圈进驻难度过高,建议投资者可将投资眼光看得更远,投资店面并非只能局限在一级商圈,锁定二三级商圈,甚至是到开发中的新区查找优质店面,在房价相对低廉的前提下,买一个店面增值空间的远景,锁定未来人潮所带来的钱潮与商机。

近期,东海湾项目在东海大街上先后启动了太古广场和置地广场的开发建设,配套有两个大型旗舰商场(商场建筑面积约10万平方米)和1万多平方米的大型商业广场,加上新华都超市进驻东海湾俊园商场,东海大街的商业规模已经初具雏形。

社区型商铺投入较小

冠亚·凯旋门营销总监 林谋章

在限贷限购等严厉的楼市调控政策下,住宅投资受到了比较大的打压,逼出来的资金大量涌向了不限贷不限购的商业地产,商铺投资逐步呈现热潮,但商铺投资相对于住宅投资存在更大的风险。

商铺投资与住宅投资是存在一定区别的,不仅要关注到升值空间,同时更注重的是租金收益方面,这其中有不少投资客是抱着“一铺富三代”的传统理念进场。但是目前国家对于商业地产投资的限制较少,大量资金的涌入对后市也形成了较大的压力,而且商铺投资比住宅投资要求更高,动用的资金需要更多,因此更要求投资客需要有前瞻性、专业性的分析判断,更谨慎入市。

对于商铺投资,地段、区域前景、消费人气、商圈规划定位等几个方面必须重点考虑,好的地段决定了商铺的价值,区域发展决定了商铺的未来升值空间,消费人气和良好的商业氛围才能保证商铺的可持续性收益。目前商铺投资比较热门的有城市综合体商业、专业大卖场商业和社区型商铺三种,城市综合体商业、专业大卖场商业异曲同工,在整体的规模体量、(股市马经 http://www.goomj.com收集整理)商业规划、业态定位等方面有较强的优势而备受欢迎,但必须注意其中一些断头路商铺、单边商铺、使用权商铺等并不宜投资,还有就是这两种商业都存在一荣俱荣、一损俱损的高风险,投资者理应谨慎。而社区型商铺,更关注的是:区域前景、社区本身的居住人数及消费群,由于其社区品质高、社区有足够的居住人群、消费人群充足、消费力较强,也充分地支撑了社区商铺的价值发展,也是一种很好的投资选择。总的来说社区型商铺投资风险相对较低、投资成本较小、回报率相对平稳。
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