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商铺投资:商铺投资的攻略

股市马经   www.goomj.com     2015-03-12 00:50

 

 商铺的投资回报率令投资者怦然心动。

“一铺养三代”、“金铺银铺不如商铺”之类的俗话流传已广,主要即是因为发展商抛出的投资回报率令投资者怦然心动,商铺的投资回报率几乎高出住宅一倍,那么,一铺何以养三代?如何贵过金银?这么高的回报预期究竟是怎么得来的呢?

如何计算回报

知己知彼,百战不殆。不了解商铺投资回报率的算法,不知道风险缘于何处。

其实,产权商铺的投资高回报率计算方法相当简单。例如,投资20万购得一间商铺,包租期内,每年享受投资额5%%的固定租金回报,整个商场年销售额如果超过3亿元,每超过一亿元,投资人将得到投资额1.5%%的累计分成,上不封顶。也就是说,包租期内每年的固定收入就是20万×5%%=10000元,假设当年商场营业额为6亿元,还将得到20万×1.5%%x3=9000元的经营分成。

或者是其他的计算公式,当投资者将商铺出租时可以获得的毛利润为每月租价/平方米×月份×使用年限×平方米,依据这个公式计算结果更为惊人,每月租价在1000元左右,使用年限40年的10平方米柜台将获得数百万的回报,同时还不包括商铺升值的利好因素。

如何保证回报

依照这些说法,购买每平方米10万左右的商铺,即便投资一百多万,回报仍会很高。但实际上,这只是理想状态,决定投资回报率的因素很多。

每种投资都要承担一定的风险,而回报率惊人的商铺投资更要小心翼翼。总而言之,选好投资商铺的地段、价位、时机,充分把握相关政策、了解周边的配套和设施变迁,是投资者保证回报必须关注的课题。具体从经营性质来说,商铺一般可划分成为两大块:

一是产权式商铺。现在重庆的商铺销售,绝大部分是通过返租方式的,这些都是产权式商铺的投资模式。产权式商铺投资相对较小,无须参与经营管理,收益稳定,且这一类型的商铺可以使开发商在短期内套现、回笼资金,风险在于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力,如果开发商没有能力坚持到底,投资愿望只能是南柯一梦,因此选好有实力和责任感的开发商是关键。

二是经营式商铺。经营式商铺的选择要综合考虑经营状况和物业的升值潜力,受所在区域、经营租金、业态经营水平、消费人流量等因素的影响,其中区域效应决定租金,(股市马经 http://www.goomj.com收集整理)人流量又决定区域效应,业态是关键因素,投资者的经营管理能力和经验也不容忽视。这一类型商铺的经营和出租属于主观性较强的活动,定位和经营的失误很可能导致回报不能兑现,所以此类投资者务必要眼观四路、耳听八方,保持清醒的头脑。

精心谋划

市建委某负责人认为,随着商铺投资市场供求关系和投资商铺资本的变化,商铺投资甚至于商业地产的投资,对专业分析的呼声已迫在眉睫,今后,商铺投资将愈趋激烈,商铺投资者一定要斗智斗勇,打好回报率的保卫战,不仅能有勇气和魄力,还要能对商铺投资进行技术分析和未来走势分析,请投资专家做顾问咨询将有可能成为潮流。

专家提醒投资者,在投资商铺的时候,一定要考虑好是自己经营还是用来纯投资。如果自己经营的话,要按经营的收益来核算成本;如果用来出租,应该给使用者留出利润空间,也就是说,价格过高不宜买来投资。

另外,只要能够把握所投资商铺的回报率、风险率和可持续增长能力3个基本方面的尺度,便能有效规避较大的风险,获得高回报,其中最主要的标准是所投资商铺的回报率。“虽然全国商铺的平均投资回报率在8—12%%之间,重庆可能略高,但目前若有开发商保证达到不低于15%%的回报率,那肯定是唬人的。”一位业内资深专家特别提醒。
(股市马经 http://www.goomj.com收集整理)

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