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你交了多少智商税?亲属间过户这样最划算

股市马经   www.goomj.com     2019-09-19 23:32

 

 房子已经成为当今人们资产组成的重要部分!

  虽然叫“不动产”,可作为资金的一种存在方式,房屋总不能真如一潭死水一般不动,明眼人都知道,钱只有流动起来才能产生价值。

  随着广州一系列房屋限制政策的出台,众多有房一族想随心所欲的折腾自己手里的房产变得越来越困难了。

  比如想要进行房屋置换,或是为了孩子的学位问题进行房产过户,都成了很多人面临的问题。

  房屋想要置换或是过户,那么和谁换、过给谁?

  自然是任谁也不会比自家父母亲戚更能让自己放心的了。

  和父母亲戚过户房产,但又不想交智商税?宅问上的朋友提出的这些问题,也许能给你想要的答案。

  01丨亲属间房屋互换,需要交什么税?

  Q:父子之间直系亲属房屋互换的话税费是怎么收的,父亲是二套,儿子是首套,是不是跟房屋交易一样的,还有直系亲属间互换是免个人所得税吗?

  A:所谓的互换,也叫做交换,就是父亲名下有一套房子,卖给儿子,儿子名下有一套房子卖给父亲,是这样子吧?

  父子之间交易,可以按照买入价格交易的,举例:

  父亲的房子当年5万购买的(假设是房改房),儿子的房子当年50万购买的(假设前几年房价便宜),现在房价两套市场价格都是500万。(都是随便写的价格,不要当真。)

  那么父亲的房子可以5万卖给儿子,按照五万交税,个税0%。(满五年非唯一通常个税是1%,但是如果按照差额20%交,因为差额是0,故而是零。)增值税:免(假设普通住宅,满2年免。)

  至于土地出让金,公摊看情况而定,房改房有,商品房通常没有的。

  儿子的房子卖给父亲:

  个税0(满五年唯一),增值税:免(假设普通住宅,满2年免),契税比较奇怪,是差额的3%,个税,增值税通常只要满2年了,就是零了,契税看当面买入发票价格,差额的3%。

  所以父子之间交易房子,还是蛮节省税费的。

  02丨亲戚间过户怎样最划算?

  Q:我想请教一下关于广州二手房交易的问题,前两年时候我爸以150万购买了我舅白云区汇侨新城房子,这次因为我外侄女需要在汇侨小学地段生读书,所以把房子卖回我舅的儿子。

  1、汇侨房子(超二年五年内)94平买卖或者赠予需要缴纳税费多少?哪种好?

  2、个人所得税可以选择交1%还是20%好呢?因为现在还预留两次购房发票,第一次是当时购买一手房还有第二次是从我舅舅手里购买的,可否提供第一次购买发票来计算所得税?

  3、我记得还有是近亲买卖税费能更便宜吗?

  提的问题比较多,麻烦老师花点时间阅读,在此感激不尽。

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  A: 我们一个一个问题来解答。

  1、把房子卖给你舅舅的儿子,证过2年不满5年的交易税费情况,需要支付交易额的1%或者利润的20%的个人所得税;如果是赠与,是由你父亲赠与给你舅舅的儿子,则需要按照房屋市场价格的20%缴纳个人所得税,另外,还需要缴纳5.6%的增值税及附加。

  2、按那种计税方式呢?理论上说,能提供原发票的,需要按照差额的20%计税;不能提供发票的,按照交易额的1%计算。一般来说,哪个税少按哪个计算就好了。只能用上一手的购买发票,不能用之前的。

  3、你父亲与你舅舅的儿子不算是近亲,不适用亲近买卖的税费。近亲指的是:夫妻、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女及亲生兄弟姐妹。

  03丨将房屋过户给父母怎样划算?

  Q:我一家三口和我父母一起住在昌岗90方不到的电梯小三房(婚前在我的名下,之前是我的纯公积金贷款,已结清了,房子满5年)。

  在2016年我又买了农讲所一间40几方电梯大单间(10年楼龄,首付三成,公积金贷100万,商业贷款10万,未结清)。现在我想卖掉农讲所房子换一间三房。

  问题如下:

  1、我父母名下没有房产,超过65岁,为了贷款利率和税费,我先把昌岗的房子转到我父母名下,之后再对农讲所房子卖一买一的操作,会不会更划算?

  如果转名应该用买卖方式好点吧?(考虑这个房子二十年楼龄的,以后还是要卖的),请问不通过中介自己去房管局操作的程序是怎样的?

  2、农讲所房子卖之前其实是最好先把贷款清掉免得买家赎契嫌麻烦,但是提前还这笔钱还是有点困难,你觉得需要提前还吗?现在提前还贷银行好像也比较耗时?

  A:你们的房子卖给父母,与农讲所的房子出售可以同步操作,谁先谁后没有关系的,提前还清农讲所的房子也是挺耗时间的,建议,尽快申请还款手续。

  如果你们第一套房子转给父母后五年内可能出售给他人,那么第一套房子通过赠与方式也是挺好的。

  如果近期不会出售,那么应该买卖方式给父母也方便,出售给父母手续相比陌生人之间有更多技巧以及节省税费的方法,你们可以自己操作的,也是先准备证件(比如身份证户口本,结婚证,房产证,发票,关系证明),然后网签,然后预约,然后过户。

  当然如果找一个专业可信,收费低廉的人协助,那么可以节省时间和税费,相信值得的。

  04丨产权共有,如何过户最划算?

  Q:背景:家庭共有3套房子,均为我,父亲,母亲三人共同持有,且未规定比例。

  由于我的小孩即将入读小学,需满足人户一致。现需将其中1套老破小学位房转入我名下。

  老破小学区房为02年购入,78平50万,我和父亲母亲三人共有产权,未规定比例,现市值约550万。

  此房子均非三人名下唯一房产,现有赠与,继承和买卖三种方式,由于父母健在,无需考虑继承。

  问题:1、未规定比例是否意味着比例均摊,还是可以按我占98%父1%母1%来降低税费?

  2、赠与和买卖那种方式在当前操作成本最低?我需分别缴纳哪些税费?

  3、10年后如卖出,若现有政策不变,届时税费分别是多少?

  A:答案非常简单,就是华山一条路,买卖!

  如你所说,继承这条路暂时不能考虑,剩下的买卖和赠与两条路做选择

  1、本次交易,税费一样,买卖和赠与本次父母过户给你的税费是一样的。

  2、手续买卖简单,赠与的过户的方式手续上会麻烦很多。

  3、将来卖出的税费,赠与隐患多,税费可能很高,因为你不是唯一,将来卖房需要交个税,这个个税可能是差额的20%,由于2002年到2028房价可能差距较大,差额的20%隐患是很高的,在这里之所以说隐患,也是看将来的政策了!10年后的个税政策不知道。

  回到你的问题,1、可以按照你父母各占1%,将1%部分过户给你,所以过户的份额是2%。

  2、按照2002年买入的价格卖给你,当年价格应该几千元一个平方米,所以现在卖给你税费几百元就可以了。

  3、等10年后卖出去,房子也是满五年非唯一,应该是仅仅交个税1%即可!契税是买家的事情。

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