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“共有产权房”政策与国外政策对比及分析

股市马经   www.goomj.com     2017-09-21 10:46

 

“共有产权房”政策与国外政策对比及分析


中国与欧美国家共有产权房对比 相同点 出发点都是针对相对中低收入人群。但是欧美合作公寓属于市场化的降低购房成本(老旧公寓本身房价就不高),而中国属于政策人为降低购房成本(所以更加类似新加坡模式)。

中国与欧美国家共有产权房对比

相同点

出发点都是针对相对中低收入人群。但是欧美合作公寓属于市场化的降低购房成本(老旧公寓本身房价就不高),而中国属于政策人为降低购房成本(所以更加类似新加坡模式)。

1、 共有产权针对的是无法申请最低级别的政策性住房,但又对购买商品房存在经济困难的“夹心阶层”。

2、通过共有产权模式,政府既可以解决廉租房等投资回收不足的问题,又可以分享房地产资产增值收益。

不同点

欧美合作公寓的居民是以会员形式持有合作公寓公司的股权,而中国共有产权房政策实质上是对产权的切割,从政策角度是对北京2013年推出的自住型商品房政策的退出机制完善,并转移了一部分居民利益至政府。相比于之前的自住型商品房政策,政府额外希望在地产增值收益中获益。

共有产权房与自住型商品房政策优惠效果对比,以虚拟市场房价100为例:



政策的驱动因素也不同:欧美的驱动因素是老旧出租房的改制,中国是房价过高。

中国共有产权房模式

实质:具有保障性质的房地产金融模式

房地产金融属性:政府小股操盘 – 负责房地产和周边配套开发,并帮助居民背杠杆。

保障制度属性:

1)政府牺牲共有产权房居住权;

2)政府5年后的退出渠道按理只有通过出售给“居民合伙人”或由“居民合伙人”牵头共同出售给新的买家。

政策趋势判断

政策推进难点:由于该政策为产权购买的优惠政策,故与政府之前倡导的房屋出租政策相悖。

共有产权房市场潜在大小:由于世界范围房价收入比top10城市前四名都在中国,中国共有产权房等优惠住房市场潜力非常大。

中国有非常大的杠杆转移空间:发达国家2008年后都经历了私人部门杠杆向政府转移的过程,中国政府债务不高,可以有效承担居民杠杆。

国有资产保值义务:政府通过股权参与,应该具有国有资产保值(共用产权房)的利益诉求,故我们看好未来房价升值空间。

发展方向:类似新加坡模式

中国政府希望通过共有产权房模式降低有住房需求的居民购房成本,这点与新加坡政府的HDB组屋政策类似,只是中国政府在形式上采用了股权参与模式,带有金融属性。

新加坡HDB政策长期并不影响商品房市场

商品公寓的入住人口呈长期上升趋势,虽然80%的新加坡人口住在HDB中,但是从1980来,入住商品房人口比例持续增加,而入住HDB人口逐年下降。

新加坡私人房屋总市值已经超过HDB。

新加坡HDB并不会产生超额资产升值利润近15年私人住宅价格走势跟HDB走势几乎完全一致,累计涨幅都达到40%。这也意味着如果假设建安成本一样,私人公寓价格高于HDB是由土地成本决定。

研究团队认为在无法产生超额增值收益的情况下,新加坡居民理应长期青睐所有权确定的私人住宅地产。


新加坡未来预期更多“以HDB养私人住宅”行为

新加坡HDB的租金水平相较于私人公寓并不低,因此HDB的售租比相当健康。在新加坡将HDB出租并通过租金还私人公寓房贷是一种非常可行的方式。

总结:中国共有产权房模式市场空间很大。

该模式因为国有资本参与,因此具有国有资本保值的利益诉求,这对长期房价上涨有利。市场在逐步开放,房地产租赁企业的崛起及长租公寓品牌的竞争会更加白热化。

数据由:远洋资本投资研究提供

(股市马经 http://www.goomj.com收集整理)

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